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Coronavirus e affitti a rischio

L'emergenza covid in molti casi ha reso difficile per le famiglie italiane provvedere al versamento del canone di locazione mensile.
E ciò sia nel caso di locazioni ad uso abitativo, sia in quello di locazioni ad uso commerciale.

Sappiamo tutti che il principale obbligo a cui deve adempiere il conduttore è quello di pagare il canone di locazione, ma se ciò diventa impossibile a causa di questa situazione cosa succede?

Si mantengono ancora in vita gli interessi di entrambi le parti?
Infatti se da un lato il conduttore ha interesse a continuare ad occupare l'abitazione, dall'altro il locatore ha l'interesse a mantenere in vita il contratto.

E' la stessa legge con l'art. 1467 del codice civile che interviene quando la prestazione di una delle parti, appunto il pagamento del canone, per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili, diventa eccessivamente onerosa.
La norma concede alle parti il potere di modificare le condizioni contrattuali, eliminando lo squilibrio che il virus ha determinato tra le reciproche prestazioni e riportando il contratto ad un giusto rapporto di scambio.

Il conduttore potrebbe ritenersi autorizzato, in tal caso a chiedere di ritardare il pagamento del canone rispetto alla scadenza prevista in contratto, trattandosi di un inadempimento incolpevole provocato da una impossibilità sopravvenuta, il tutto senza addebiti di interessi o altre penalità in genere perché non  responsabile del ritardo nell'adempimento.

Così come potrebbe giustificarsi la richiesta di un'equa riduzione del canone per tutto il periodo in cui permarrà lo stato di emergenza e le relative restrizioni che si estendono anche all'attività lavorativa.

 Ciò proprio per l'impossibilità parziale sopravvenuta. 

Senz'altro utile in questo caso un accordo in cui l'inquilino e proprietario decidono di ridurre il canone, sia di immobile abitativo e sia ad uso commerciale, e scambiarsi una scrittura privata che va a modificare il contratto di locazione in essere. 

Tale scrittura dovrà: 
fare riferimento al contratto in essere;
contenere i dati di entrambe le parti, il canone annuale stabilito in principio, l'ammontare ridotto frutto dell'accordo, il periodo durante il quale l'inquilino verserà un importo ridotto, data e firma.

La scrittura è subito efficace e la registrazione dell'atto può avvenire in un secondo momento entro comunque trenta giorni. Non ci sono differenze in riferimento alla durata del contratto, né relativamente al regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca e non sono dovute spese di registrazione in quanto l'atto è esente dal bollo.
Se, per esempio il contratto iniziale prevedeva un canone mensile di 800,00 euro pari a 9.600,00 euro per l'anno 2020, ed il locatore accetta una riduzione per 500,00 euro al mese per sei mesi, il nuovo canone annuo sarà pari a 7.800,00 euro: ovvero 800,00 euro per sei mesi e 500,00 per gli altri sei mesi restanti.

Al riguardo, il Decreto cura Italia ha inserito il blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2020 ed un credito di imposta del 60% del canone nel caso di locazioni ad uso commerciale per tutti gli inquilini che hanno in affitto locali accatastati come negozio o bottega e ottenibile pagando il canone per intero.

Se per esempio io sono la conduttrice di un immobile che ho preso in affitto con la mia famiglia, io e mio marito siamo momentaneamente in cassa integrazione, data la situazione emergenziale, con numerose difficoltà economiche e parlo con la mia proprietaria di casa cercando di raggiungere un accordo, supponendo di pagare metà dell'importo del canone mensile.

 Tutto questo mi è concesso fare e lo stiliamo in una scrittura fatta da entrambi e avente tutti gli elementi richiesti di cui sopra.

Il vero problema, però, nasce dalla mancanza nei decreti emergenziali firmati dal Governo italiano di ogni riferimento al tema della casa: nessun sostegno al momento è previsto a chi vive in affitto e tantissimi sono gli affittuari che si trovano in una profonda difficoltà e che da ormai un mese non vedono lo stipendio o subiscono il peso della cassa integrazione.

Emergenza coronavirus non è più soltanto emergenza sanitaria ma anche emergenza finanziaria ed economica: i canoni di affitto, le rate di finanziamento, le spese di ordinaria amministrazione continuano a fronte, invece, di una cospicua riduzione degli stipendi e delle entrate dei cittadini. 

Alla luce di questo la ragionevolezza e la buona fede della parti interessate possono aiutare a trovare il rimedio che il diritto non offre.

 

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